Вопрос продажи жилья, находящегося в ипотеке, актуален и непрост одновременно. Продавец залоговой недвижимости «связан» обязательствами не только перед покупателем, но и, в первую очередь, перед банком. Точно так же, как и покупка квартиры в ипотеку, ее продажа происходит исключительно с согласия кредитора, и при его участии. Какие же способы отчуждения ипотечной жилплощади наиболее популярны и доступны технически? Давайте разбираться вместе.
Продажа «с плюсом»
Реализация ипотечной недвижимости может иметь положительную подоплеку, если ее «владелец» намеревается улучшить свои жилищные условия: купить квартиру просторнее, переехать в более престижный район.
Подобную «рокировку» по собственной воле целесообразно осуществлять, когда большая часть займа уже отдана банку, или же продается квартира, купленная в кредит в новостройке еще на стадии «котлована». В таких случаях продавец практически ничего не теряет финансово, или даже выигрывает за счет значительного удорожания готового жилья, по сравнению с его стоимостью в начале строительства. Сумма, вырученная за квартиру «с пылу, с жару», в уже введенной в эксплуатацию новостройке, полностью покроет кредит с процентами, еще и неплохая прибыль останется.
Чтобы провести сделку максимально комфортно, без «надзора» со стороны банка, рекомендуется найти покупателя, согласного на покупку «с отсрочкой». Суть ее заключается в составлении предварительного договора задатка, размер которого равен остатку долга продавца перед банком. Рассчитавшись с кредитором, полноправный хозяин квартиры на законных основаниях продает ее покупателю, ранее уже внесшему часть оплаты за приобретаемый объект.
Оговоримся: подобная схема применима лишь при условии, что договор ипотеки предусматривает возможность досрочного погашения займа без штрафных санкций. В противном случае, с банком все же придется согласовывать свои намерения.
Кроме того, в договоре задатка самым подробным образом описываются нюансы операции, права и обязанности сторон. Покупатель должен быть застрахован от действий недобросовестного продавца. Надежнее всего воспользоваться услугами опытного риэлторского агентства, специалисты которого подскажут, как грамотно и безопасно для обоих участников сделки продать квартиру в ипотеке, например, вот этого.
Продажа «с минусом»
К сожалению, чаще продажа ипотечного жилья связана все-таки с негативными событиями в жизни заемщиков – утратой платежеспособности, разводом, срочной необходимостью «конвертировать» квадратные метры в живые деньги. При вышеперечисленных обстоятельствах, как правило, о досрочном погашении долга речь не идет, а в ряде случаев и вовсе стоит вопрос о конфискации банком ипотечной квартиры ввиду просрочек по кредиту, с целью ее принудительной продажи с торгов.
В таких ситуациях, реализация квартиры, находящейся в залоге, несет убытки заемщику. Чтобы их минимизировать, следует стремиться к сотрудничеству с банком, выработке стратегии продажи имущества, наиболее приемлемой для должника.
Таковыми могут выступать следующие варианты:
- переоформление договора ипотеки на другого человека;
- срочная продажа квартиры.
Найти желающего принять на себя финансовые обязательства по ипотечному кредиту, а с ними, соответственно, и сам жилой объект, лучше самостоятельно (если на то банк дает «добро»). Так больше шансов продать недвижимость по цене, более-менее удовлетворяющей продавца. Проверив финансовую состоятельность предполагаемого нового плательщика, банк, обычно, дает согласие на переоформление кредитного, страхового договоров.
Но иногда кредитная организация не дает времени на поиск покупателей, готовых приобрести залоговую жилплощадь по цене, относительно выгодной для продавца. Залогодержателем осуществляется срочная реализация жилья по проблемному кредиту, не на столь лояльных условиях, как продажа квартиры в ипотеку контрагенту по сделке.
В отдельных эпизодах, при многочисленных просрочках, увеличивающейся в геометрической прогрессии пене, срочная продажа ипотечной квартиры выступает единственно верным решением проблемы. Иначе можно и без жилья остаться, и с крупным долгом перед банком.
