Весь 2015-ый год прошел на фоне неустойчивого, а потому слабопрогнозируемого падения курся рубля. Какие-либо долгосрочные инвестиции в таких условиях просто невозможны, однако наперекор всему рынок недвижимости в крупных мегаполисах просто вошел в зону затишья: если спрос на рынке первичного жилья упал более чем на 30% по статистике ведущих риэлторских агенств, то вторичный рынок не претерпел никаких изменений ни в ценовой политике, ни в количестве сделок.
В частности в Петербурге за год не был остановлен ни один риэлторский проект, однако ожидается рост цен за квадратный метр в пределах признанной Минэкономразвития инфляции из-за подорожания стройматериалов. Рост будет составлять от 15 до 20%. Поскольку в крупных городах достаточно платежеспособных покупателей, желающих зафиксировать свои денежные средства в виде проверенного вторичного фонда, то одновременно риэлторы ожидают падение спроса на первичные квадратные метры, особенно в незавершенных проектах на 40-45%. Ипотека совсем перестанет пользоваться спросом, ведь на восстановление доверия к рублю потребуется минимум 3 года при самых благоприятных условиях - после кризиса 98го года рубль начал уверенно вытеснять "у.е." только в 2002ом году, когда нефть начала стремительно дорожать.
Но в нынешней ситуации у Роснефти и Газпрома возникли "длинные" проблемы - рынок нефти перегрет снятием санкций с Ирана, расширением Суэцкого канала и уверенным переходом основных потребителей нефтепродуктов на возобновляемые источники энергии. С газом все еще хуже, так как все основные потребители или находятся в жесткой оппозиции к РФ, как Турция, или провели диверсификацию поставок, как ЕС, который готов покупать сжиженный газ в США.
Петербург спасает только наличие достаточного количества квалифицированнных рабочих мест, что означает постоянный приток арендаторов жилья. Это может дополнительно подстегнуть вторичный рынок жилья, но ненадолго - примерно на полгода. За 15 лет точной риэлторской статистики замечено, что заметное падение спроса как на покупку, так и на аренду жилого фонда в Ленинградской области Петербург тоже начинает проседать через 6-8 месяцев. Область уже продемонстрировала предпаническое настроение.
Так что выводы и прогноз сдержанно неутешительны:
- Новостройки подорожают на 15-20% просто в силу обстоятельств.
- Рынок первичного жилья остановится к середине лета и сможет оживиться только при каких-либо значительных событиях в экономике страны - либо покупатели бросятся скупать любое жилье при очередном скачке рубля, или к концу года считающееся надежным вторичное жилье подорожает достаточно, чтобы уже не быть сильным конкурентом новостройкам.
- Ипотека "умрет" в любом виде. Имеющие возможность брать валютные кредиты уже не согласятся платить 10+%, когда в Европе можно взять ипотеку под 1-2% годовых при устойчивости экономики. Рублевые же кредиты просто опасны ввиду хаотичных решений Центробанка.
- После летнего затишья возможна массовая скупка первичного жилья, так как планы правительства слишком краткосрочны,а в Перербурге слишком мало качественного вторичного жилья - жилой фонд очень стар, а окраины не радуют качественной застройкой - панельные и блочные дома 80х годов никогда не были популярны.
- В Петербурге основными приобретателями квадратных метров составляли чиновники (более 35% всех сделок). Сейчас им намного сложнее объяснять свои доходы, поэтому на смену недвижимости приходят другие способы сохранить деньги: зарубежная недвижимость, деривативы зарубежных компаний или паевые доли в Пенсионных фондах западноевропейских стран.
Это означает стагнацию или даже коллапс на рынке девелопмента, что скорее тоже подстегнет рост цен на вторичном рынке.
